Die SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) hat das Geschäftsjahr 2022 mit einem tieferen Betriebsergebnis abgeschlossen. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) reduzierte sich von CHF 57.8 Mio. auf CHF 41.3 Mio. aufgrund von geringeren Neubewertungen in Höhe von CHF 15.2 Mio. (VJ CHF 36.8 Mio.). Damit ging der den Aktionären der SF Urban Properties AG zuzurechnende Reingewinn von CHF 40.5 Mio. auf CHF 26.8 Mio. (-33.8%) zurück.
Erfreulicherweise konnte der Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte und latente Steuern um CHF 3.6 Mio. (+32.3%) gegenüber dem Vorjahr auf CHF 14.7 Mio. gesteigert werden. Dies ist hauptsächlich auf den höheren Liegenschaftsertrag und den höheren Gewinn von Entwicklungsliegenschaften zurückzuführen. Der Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekte betrug CHF 4.39 (VJ CHF 3.32) und das Eigenkapital (NAV) pro kotierte Namenaktie per 31. Dezember 2022 CHF 120.36 (VJ CHF 108.36).
Der Portfoliowert stieg aufgrund von Zukäufen und Neubewertungsgewinnen im Vergleich zu Ende 2021 von CHF 718.2 Mio. auf CHF 754.5 Mio.
Der Aktienkurs sank während der Berichtsperiode von CHF 101.00 auf CHF 89.00.
Die EBIT-Marge ermässigte sich auf 52.3% (Vorjahresperiode 66.9%).
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 45.9% auf 47.2%.
Der Liegenschaftsertrag inkl. Nebenerträgen stieg im Jahr 2022 im Vorjahresvergleich um CHF 1.3 Mio. oder 4.7% auf CHF 28.4 Mio.
Die Leerstandsquote per Stichtag reduzierte sich im Vergleich zum Jahresende 2021 von 2.6% auf 1.5%.
In der ersten Jahreshälfte 2022 akquirierte die Gesellschaft die Liegenschaft an der Binningerstrasse 5, Innere Margarethenstrasse 2 in Basel. Damit wurde eine weitere Liegenschaft im Sinne der Arrondierungsstrategie erworben. Kaufpreis der Liegenschaft beträgt CHF 18.2 Mio. und der Antritt erfolgte per 1. April 2022.
Des Weiteren investierte die Gesellschaft CHF 5.7 Mio. in die Akquisition eines Entwicklungsprojektes an der Alte Landstrasse 26 in Rüschlikon. Die Eigentumsübertragung fand am 15. Juni 2022 statt. Das Entwicklungsprojekt sieht die Erstellung von rund vier Eigentumswohnungen an präferierter Lage mit Seesicht vor. Zusätzlich wurden durch die Gesellschaft CHF 8.3 Mio. in die Akquisition eines Entwicklungsprojektes an der Seefeldstrasse 186 in Zürich investiert. Das Entwicklungsprojekt sieht die Erstellung von rund sechs Eigentumswohnungen an einer exzellenten Lage im begehrten Zürcher Seefeld vor. Die Eigentumsübertragung fand am 22. Juni 2022 statt. Zudem investierte die Gesellschaft CHF 8.6 Mio. in die Akquisition eines Entwicklungsprojektes am Ruchenacher 17 in Zumikon. Das Entwicklungsprojekt an idyllischer Lage sieht die Erstellung von zwei Gebäudekörpern mit insgesamt sechs Wohneinheiten im Einfamilienhauscharakter vor. Am 3. November 2022 erfolgte die Eigentumsübertragung.
Im Laufe der Berichtsperiode 2022 konnten zahlreiche wichtige Neuvermietungen von kommerziell genutzten Flächen im Portfolio abgeschlossen werden.
Im Folgenden sind die wichtigsten Vertragsabschlüsse der zweiten Jahreshälfte 2022 aufgelistet.
Erfreulicherweise konnte am Zeltweg 67 in Zürich nun auch die Bürofläche im 2. Obergeschoss per 1. September 2022 vermietet werden. Der neue Mieter aus dem Dienstleistungssektor unterzeichnete einen Mietvertrag mit einer festen Dauer von fünf Jahren und zusätzlicher Option für weitere fünf Jahre.
In der Binningerstrasse 7, Innere Margarethenstrasse 6 in Basel wurde die Gewerbefläche mit 900 m2 im Erdgeschoss, 1. und 2. Untergeschoss vermietet. Die Flächen wurden vorgängig als Club genutzt und werden nun im Rahmen der Neuvermietung saniert. Das Schweizer Unternehmen wurde Anfang 1800 gegründet und kann damit auf über 200 Jahre Erfahrung im Umgang mit Musikinstrumenten und im Handel mit Musiknoten zurückblicken. Der Vertrag wurde auf zehn Jahre abgeschlossen mit einer Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre.
In der Gerbergasse 48 hat sich der ansässige Retailmieter entschieden, die Fläche per Ende Januar 2022 zu verlassen. Das bereits existierende gesundheitliche Angebot wird nun ein Schweizer Unternehmen mit psychologischen Dienstleistungen und Coaching ergänzen. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre mit der Option einer zweimaligen Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre abgeschlossen. Die Büroräumlichkeiten im 1. und 2. Obergeschoss werden im Laufe des 1. Halbjahrs 2023 nach den Vorstellungen des Mieters ausgebaut.
An bester Lage in der St. Johanns-Vorstadt mit Park- und Rheinsicht erstellt die Gesellschaft einen Ersatzneubau im Stockwerkeigentum mit 14 Wohnungen sowie einem gewerblich genutzten Erdgeschoss. Die rechtskräftige Baubewilligung konnte im 2. Quartal 2021 erreicht werden, nachdem alle Einsprecher und Rekurrenten ihre Einwände zurückzogen. Bis zum 4. Quartal 2022 konnten 12 der 14 Wohnungen und beide Gewerbeeinheiten beurkundet werden. Der Baustart erfolgte im 2. Quartal 2022.
An idyllischer Wohnlage mitten im Villenviertel von Riehen realisierte die Gesellschaft die Wohnüberbauung «Sandreutergarten» mit insgesamt zehn Einheiten als selbständige Liegenschaftsparzellen, davon vier freistehende Einfamilienhäuser und sechs Doppeleinfamilienhäuser, verbunden durch einen naturnah angelegten Garten sowie eine gemeinsame Autoeinstellhalle. Das Bauvorhaben wurde mit einer Totalunternehmerin realisiert. Alle zehn Einheiten konnten nach einem erfolgreichen Vermarktungsstart im 3. Quartal 2020 innerhalb weniger Wochen beurkundet werden. Im vierten Quartal 2020 erfolgte der Baustart. Die Fertigstellung der Bauten und die Übertragung an die neuen Eigentümer konnten im August 2022 erfolgreich umgesetzt werden.
Weitere Entwicklungsprojekte können dem detaillierten Portfoliobericht entnommen werden.
Im Geschäftsjahr 2022 konnte der periodenbezogene Leerstand gegenüber dem Vorjahr von 2.5% auf 2.4% reduziert werden. Der stichtagsbezogene Leerstand reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr von 2.6% auf 1.5%. Die beiden leerstehenden Büroflächen an der Gerbergasse 48 und Steinenvorstadt 67 in Basel sind massgeblich für die genannte Leerstandsquote. Der übrige Leerstand des Portfolios setzt sich aus Wohnungen am Badischen Bahnhof und Wohnungen nahe des Wettsteinplatzes in Basel, sowie einer Retailfläche an der Rue de Lausanne 29 in Morges, zusammen. Daneben befinden sich diverse Nebenobjekte im Leerstand.
Die Schweizer Wirtschaft blieb im Jahr 2022 dynamisch und verzeichnete erneut ein überdurchschnittliches Wachstum von 2.0%. Dank hoher Beschäftigungsquoten zeigt sich der private Konsum trotz Inflation robust. Die Nachfrage ist in allen Nutzungssegmenten intakt und bekräftigt zusammen mit dem guten Inflationsschutz die Attraktivität der Anlageklasse der Renditeliegenschaften.
Auch wenn sich die Sorgen rund um das Coronavirus sukzessive abgebaut haben, war das Jahr 2022 aus wirtschaftlicher Perspektive von diversen neuen Herausforderungen geprägt. Der seit Anfang 2022 dauernde Krieg gegen die Ukraine führte in erster Linie zu grossem menschlichem Leid. Auf die Schweizer Wirtschaft wirkte sich der Krieg in Form von erhöhten Unsicherheiten, stark gestiegenen Energiepreisen und erneuten Lieferengpässen aus. In der Folge führten diese Faktoren zu einer ansteigenden Inflation, die im Jahresmittel 2022 bei 2.8% lag. Damit ist die hiesige Inflation im internationalen Vergleich zwar immer noch moderat, bewegt sich jedoch ausserhalb des Zielbandes der Schweizerischen Nationalbank von zwischen 0% und 2%.
Verwaltungsratspräsident SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
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